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政策力度持续加大 房企融资获进展

来源:楚东娱乐网编辑:百科时间:2024-03-29 08:56:43
近段时间以来,政策展房企通过资本市场融资陆续获得新进展。力度

  11月28日晚间,持续末日之黎明初晓万科(000002.SZ)公告称,房企拟开展商业房地产抵押贷款支持券(CMBS)业务,融资向6家子公司提供14.35亿元的获进借款,已于11月27日获得深交所关于该事项的政策展无异议函。此举是力度为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道。持续此前,房企万科旗下中金印力消费REIT(不动产投资信托基金)获批注册,融资成为国内首批3只消费基础设施REITs产品之一。获进

  值得注意的政策展是,金融监管机构近期密集召开重要会议,力度提出“要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。持续”其中,11月27日,中国人民银行等八部门联合印发的《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》专门提及“民营房地产企业”,其受重视程度进一步提升。

  而就在不久前,民营房企美的置业(3990.HK)成功发行2023年度第五期中期票据,发行规模为10亿元;卓越集团成功发行5亿元中期票据,由中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债信用”)提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

  《中国经营报》记者从卓越集团相关负责人处获悉,末日之黎明初晓公司高管近期参与了交通银行举行的房企座谈会。

  此外,据建设银行披露,其召开的支持房地产企业合理融资需求银企座谈会上,银企双方深入探讨了房地产市场形势、业务发展机会和未来发展方向,出席会议的包括美的置业、万科等6家房企代表。

  民营房企获进一步重视

  日前,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会,研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作,其中指出:“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好‘第二支箭’(民营企业债券融资支持工具)支持民营房地产企业发债融资。”

  11月24日,美的置业公告2023年度第五期中期票据的发行情况。公告显示,本期票据分为两个品种同步发行,品种一“23美的置业MTN005A”,发行总额2亿元,期限2年,票面利率4.6%;品种二“23美的置业MTN005B”,发行总额8亿元,期限2年,票面利率5.16%,兑付日均为2025年11月23日。

  从发债模式来看,上述中期票据由中债信用、华夏银行、交通银行联合创设信用风险缓释工具(CRMW),搭配部分信用品种,引导机构积极参与投资。募集资金用途为补充流动资金以及用于项目开发建设。

  据悉,这已经是“第二支箭”第三次为美的置业融资提供增信支持。4月,作为“第二支箭”支持的首批房企,美的置业成功发行12亿元中期票据,是首家获得中债信用、交通银行和中信证券等3家机构创设CRMW的民营房企;8月,美的置业再次成功发行9.2亿元中期票据。

  半年报显示,截至6月30日,美的置业净负债率为39.8%,剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.49,扣除预收款后的资产负债率为67.9%;持有现金总量238亿元,银行授信额度1517亿元,加权平均融资成本为4.68%。

  同样作为民营房企,卓越集团近期融资端口也有新动态。据卓越集团披露,11月21日,卓越集团旗下深圳市卓越商业管理有限公司(以下简称“卓越商管”)簿记发行5亿元中期票据,债券期限3年,利率4.5%。至此,卓越集团自2022年以来已累计发行四期共25亿元中期票据。

  据卓越集团披露,自去年以来,公司相继与工商银行、建设银行、民生银行、邮政储蓄银行达成全面战略合作,累计获400亿元综合授信额度,为可持续发展储备充分信用和资金支持。同时,公司已完成兑付2023年度所有到期美元债,未来两年在公开市场上无到期债务,有力地降低了财务风险值,减轻了短期经营负担。

  Wind数据显示,作为卓越集团旗下商业地产平台及其境内融资角色,卓越商管前三季度营收约118.64亿元,其中房地产销售业务营收约101.82亿元,占比为85.82%,毛利率17.66%;租赁服务收入约13.14亿元,占比为11.1%,毛利率为80.94%。

  房地产融资开闸

  除了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”,眼下的房地产市场还亟须构建新的发展模式。就在近期,监管部门持续加大构建房地产发展新模式的融资支持力度,包括加大支持保障性住房建设等“三大工程”股债融资、出台资本市场支持保障性住房建设实施方案、推动消费基础设施REITs发展等。

  11月26日,中国证监会官网披露,1只保障性租赁住房REIT及首批3只消费基础设施REITs获得准予注册的批复。

  公告显示,此次获批的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT是长三角区域企业首单保障性租赁住房REITs项目,拟发行资产为上海城投集团持有的保障性租赁住房(江湾社区、光华社区),合计供应近3000套房屋,项目募集份额总额为10亿份,合同期限为65年。

  另外,获批注册的中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT的底层基础设施分别为杭州西溪印象城、青岛万象城、长沙金茂览秀城,发起人分别为印力集团(万科旗下购物中心开发与运营能力平台)、华润置地、中国金茂,准予基金的募集份额总额分别为10亿份、10亿份及4亿份。

  万科在公告中表示,中金印力消费REIT如成功发行,将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环,实现资产和资金更高效地运转,在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。华润置地方面认为,华夏华润商业REIT正式获批并在深交所注册生效,“是盘活存量资产、扩大有效投资的重要实践”。中国金茂方面表示,首批消费基础设施公募REITs的获准注册,有利于提振消费,促进实体经济发展。

  事实上,随着房地产行业的调整和转型,商业地产因能提供稳定的现金流,以及长期收益可观而越发受到市场青睐。不过,由于商业地产与资本市场之间的通道并不通畅,导致部分商业地产资源成为“沉睡资产”,REITs的引入或将带来这部分资产的盘活。

  第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示,REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器,一直以来备受市场关注。“消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇,万亿消费基础设施REITs市场可期。”

  房企自身造血功能是关键

  根据克而瑞提供的数据,10月,80家典型房企的融资总量为213.6亿元,环比下降41.5%,同比下降51.9%。从全年累计数据看,1—10月,80家典型房企累计融资总量为5127.58亿元,同比下降23.48%。

  针对行业风险化解及房企融资需求,近期多家银行陆续举行银企座谈会。

  据建设银行11月27日披露,龙湖集团、万科、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表在座谈会上分享了市场形势、困难挑战以及企业的应对策略。与会企业表示,国家近期出台了一系列支持政策,银行等金融机构积极响应、快速行动,逆周期调节正在发挥作用,融资环境逐步改善;房地产市场仍有结构性机会,对未来仍有坚定信心。目前面临阶段性困难、流动性紧张,市场预期有待进一步稳定,下一步关键在于提升精细化管理水平和产品力。对此,建设银行表示,将认真吸收研究与会房企提出的建议和诉求,持续优化产品服务。

  惠誉评级表示,此次相关融资支持政策的实际落地效果将取决于银行的执行力度,但其认为银行实际提供的支持力度存在不确定性。克而瑞研究中心表示:“通过国有银行增加对房企贷款,未解决当前销售端疲软的问题,获得贷款的房企虽能‘喘口气’,但债务风险仍未完全化解,仍需积极去化偿还贷款。”

  对于房企而言,债权股权融资只是外部输血,解决资金链问题的关键还在于其自身造血功能——销售端企稳回升。克而瑞统计数据显示,1—10月,百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元,同比下降12.8%,年内累计业绩降幅继续扩大。目前,楼市复苏动能不足,企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。一家近期获得融资的房企相关人士对记者表示,当下销售仍是“头等大事”,其认为:“只有市场好才能纾困。”

(文章来源:中国经营网)

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